Nebenkosten
und weitere Informationen für den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie und für den Mieter/Vermieter, Pächter/Verpächter
Entsprechend dem bestehenden Geschäftsgebrauch kann der Makler als Doppelmakler tätig sein. Der Makler steht mit dem zu vermittelnden Dritten in Ο einem / Ο keinem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis.
I. Kaufverträge
1. Grunderwerbssteuer
vom Wert der Gegenleistung. 3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung
in Sonderfällen möglich)
2. Grundbuchseintragungsgebühr
(Eigentumsrecht) 1,0 %
3. Kosten der
Vertragseinrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach
Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.
4. Verfahrenskosten
und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise
unterschiedlich )
5. Förderungsdarlehen
bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen – Mögliche Übernahme
durch den Erwerber:
Der Erwerber
hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
6. Allfällige
Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließung
und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren
und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)
7. Vermittlungsprovision
(gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)
A.) bei Kauf,
Verkauf oder Tausch von bei einem Wert von
· Liegenschaften
oder Liegenschaftsanteilen - bis € 36.336,- .............................................. je 4 %
· Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder - von € 36.337,- bis € 48.448,- € 1.453,-
vereinbarungsgemäß
begründet wird - ab € 48.449,- .............................................. je 3 %
· Unternehme
aller Art jeweils zuzüglich 20 % USt.
· Abgeltung
für Superädifikate auf einem Grundstück
B.) bei Optionen:
50% der Provision
gem. Punkt 7.A..), welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigen
angerechnet werden.
II. Nebenkosten
bei Hypothekardarlehen
1. Vergebührung
des Darlehensvertrages ( § 33 TP 8 Gebg).............................................0,8 %
bei Kontokorrentkrediten
mit einer Laufzeit über 5 Jahre .....................................................1,5%
Grundbuchseintragungsgebühr..........................................................1,2 %
2. Allgemeine
Rangordnung für die Verpfändung ................................................0,6 %
3. Kosten der
Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
4. Barauslagen
für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
5. Kosten der
allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
6. Vermittlungsprovision:
darf den Betrag von 2 % der Darlehensummenicht übersteigen, sofern
die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß
§ 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf
die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme nicht
übersteigen.
III. Steuerliche Auswirkung bei Veräußerung
1. Veräußerungs-
und Spekulationsgewinnsteuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht
a) Bei Veräußerung
einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig
vom Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige
Veräußerungsgewinne entstehen.
b) Bei Veräußerung
einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut)
innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist)
unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn)
beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des
Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte
Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten
(zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich
steuerfreier Subventionen i.S. des § 28 Abs. 6 EStG 1988 gegenüberzustellen.
Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb
von 10 Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen
wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs.
3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen
noch nach den bis 31.12. 1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs.
2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Hat der Veräußerer
die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben,
so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung
durch den Rechtsvorgänger. Die von Veräußerer zu entrichtende
Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts-
oder Schenkungssteuer ermäßigt.
2. Ausnahmeregelungen
beim Spekulationsgewinn
a.) Einkünfte
aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen
(samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung
mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von
der Besteuerung ausgenommen.
b.) Bei selbst
hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes
entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c.) Bei Veräußerung
von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn
nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich
10%.
3. Besondere
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
Wurden innerhalb von
15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen
(Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw.
15 Jahre oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 auf 10 Jahre
verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfrei Rücklagen verrechnet,
so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten
Abschreibung und der rechnerischen “Normal-AfA” für Herstellungsaufwand
als “besondere Einkünfte aus Vermietung” nach zu versteuern.
Wenn seit dem 1. Jahr für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel-
und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens 6 weitere
Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese “besonderen
Einkünfte” beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang
zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
4. Verlust
der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer
für Instandhaltungs-, Instandsetzung- und Herstellungsaufwendungen
einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß §
28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG
1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das
Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend
gemachten Zehntel- bzw., Fünfzehntelbeträgen für den Verkäufer
und den Käufer verloren (Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).
5. Vorsteuerberichtigung
und Umsatzsteuer
Vorsteuerbeträge,
resultierend aus Anschaffung- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus
Großreparaturen sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb
der nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer
Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung
vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zu Kaufpreis zusätzlich
in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist,
muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
6. Steuerfreie
Rücklagen”
gemäß §
11 oder § 28 Abs. 5 EStG 1988 bzw. § 28 Abs. 3 EStG 1972 sind
im Fall der Veräußerung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig
aufzulösen. (Auflösung sonst bis 31.12.1998 gemäß
Strukturanpassungsgesetz).
7. Verkauf
von Waldgrundstücken
Die stillen Reserven
aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.
IV. Nebenkosten
bei Baurechten
Höchstbetrag
der Provision, der sonstigen Vergütung in Prozenten des auf die Dauer
des vereinbarten Baurechtes entfallenen Bauzinses
Dauer von 10
bis 30 Jahren ........................................................... 3%,
über 30 Jahre ...................................................... 2%.
Der Höchstbetrag
darf höchstens von einem Baurecht für 45 Jahre berechnet werden.
V. Nebenkosten
Mietverträge
1. Vergebührung
des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1 % des auf die Vertragsdauer
entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt.), höchstens das 18fache
des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahreswertes.
Für den zweiten und jeden weiteren Bogen der Urkunde ist eine feste
Gebühr von derzeit je EUR 13,- zu veranschlagen. Ab 01.07.1999
ist der Bestandsgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter,
Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen
und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude
oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind
die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes
begrenzt.
2. Vertragserrichtungskosten
nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
3. Vermittlungsprovision
Für die
Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser
besteht aus:
- Haupt- oder
Untermietzins
- anteilige
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
- Anteil für
allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift)
- allfälliges
Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände
oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters
A. Vermittlung
durch Immobilienmakler, der Höchstprovision zuzüglich 20 % USt.
nicht gleichzeitig
Verwalter des Gebäudes bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiete
an Wohnungen,
ist in dem sich der
Mietgegenstand befindet. Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen
aller Art
Vermieter Mieter
Vertragsdauer über
3 Jahre 3 Bruttomonatsmietzinse 3 Bruttomonatsmietzinse
Vertragsdauer
3 Jahre 3 Bruttomonatsmietzinse 2 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls + 5 % der
besonderen Abgeltungen
B. Untermietverträge
über einzelne Wohnräume
unabhängig von
der Dauer 1 Bruttomonatsmietzins 1 Bruttomonatsmietzins
C. Vermittlung
durch Immobilienmakler, der Höchstprovision zuzüglich 20 % USt.
gleichzeitig Hausverwalter
des Gebäudes ist, bei Haupt- oder Untermietverträgen über
Wohnungen (auch Eigentums-
in dem sich
der Mietgegenstand befindet wohnungen), wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer
der Liegenschaft ist
Vermieter
Mieter
unabhängig von
der Dauer 2 Bruttomonatsmietzinse 2 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls +
5 % der besonderen Abgeltungen -----
Haupt- oder Untermietverträge
über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber
nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge
über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die
Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter
des betreffenden Gebäudes ist. Für die Berechnung der Provisionsgrundlage
ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten
sind ebenso wenig mit einzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von
Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen
Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden
darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).
Eine Provision für
besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich
mit dem Vormieter vereinbart werden.
VI. Nebenkosten Pachtverträge
1. Vergebührung
des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1% des auf die Vertragsdauer
entfallenen Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen
Jahresbruttopachtzinses. Für den zweiten und jeden weiteren Bogen
der Urkunde feste Gebühr von derzeit 180,--.
2. Vertragserrichtungskosten
nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
3. Vermittlungsprovision
a.) Pachtverhältnisse
insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
Für die
Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen
darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit
einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenen Pachtschillings festgelegt
ist.
Bei unbestimmter Pachtdauer................................5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtschillings
Bei bestimmter
Pachtdauer bis zu 6 Jahren 5%, bis zu 12 Jahren 4%, bis zu 24 Jahren 3%,
über 24 Jahre 2%jeweils + 20% USt.
Für die
Vermittlung von Zubehör darf zusätzlich jeweils eine Provision
von 3% des Gegenwertes plus USt. Vereinbart werden.
b.) Unternehmenspacht
Bei unbestimmter Pachtdauer
........................................................................3-facher monatlicher Pachtschilling
Bei bestimmter
Pachtdauer bis zu 5 Jahren 5%, bis zu 10 Jahren 4%, über 10 Jahre
3% jeweils plus USt.
Für die Vermittlung
von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenständen
darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5% des vom Pächter
hierfür geleisteten Betrages vereinbart werden.
VII. Grundlagen
der Maklerprovision§ 6 Abs 1, 3 und 4, § / Abs 1, §§
10 und 15 Maklergesetz
§ 6. (1) Der
Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet,
dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße
verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
(4) Dem Makler steht
keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäftes
wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft
wirtschaftlich einen Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei
einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis
zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der
Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der
Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber
unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch
auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes.
Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der Provisionsanspruch
und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden
mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere
Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung
oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen
dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat,
ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision
und nur für den Fall zulässig, dass
1. Das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande
kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf
einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt
ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
2. mit dem vom
Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft
zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäftes in den Tätigkeitsbereich
des Maklers fällt;
3. das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer
anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom
Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat
oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit
einer anderen Person zustande kommt,weil
der vermittelnde Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben
hat, oder
4. das Geschäft
nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches
oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt
wird.
(2 ) Eine solche Leistung
kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart
werden, dass
1. der Alleinvermittlungsauftrag
vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst
wird ;
2. das Geschäft
während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrag vertragswidrig durch
die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Makler Zustandekommen
ist, oder
3. das Geschäft
während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als
durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Makler
Zustandekommen ist.
(3) Leistungen nach
Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des §
1336 ABGB.
Eine Vereinbarung
nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich
zu treffen.
VIII. Konsumentenschutzbestimmungen
§ 30b KSchG:
Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber,
der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers
eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er
als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch
den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenen
Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe
der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges
wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des
§ 6, Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler
kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat
diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher
Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht
entsprechend richtig zustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten
nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum
vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG. Aufgrund
des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch
ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler
tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur
für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig,
hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
IX. Rücktrittsrechte: Rücktritt vom Immobiliengeschäft
nach 30 a des KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde) der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und entweder
seine Vertragserklärung
- am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
- seine Erklärung
auf den Erwerb eines Bestandsrechtes (insbesondere Mietrechtes) eines
sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet
ist, und zwar
- an einer Wohnung,
an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines
Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
- zur Deckung
des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen
Angehörigen dienen soll; kann
binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt
erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung
und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, d.h. entweder am Tag nach
Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung
später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt.
Das Rücktrittsrecht
erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen
Besichtigung.
Die Vereinbarung eines
Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist
nach § 30 a KSchG ist unwirksam.
1. Rücktrittsrecht
bei “Haustürgeschäften” nach § 3 KSchG
Ein Auftraggeber
(Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
- weder in den Geschäftsräumen
des Immobilienmaklers abgegeben
- noch die Geschäftsverbindung
zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt
hat,
kann bis zum Zustandekommen
des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt
erklären. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn dem Verbraucher
eine “Urkunde” ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des
Unternehmens, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben
und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. Das
Rücktrittsrecht erlischt bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung
erst einen Monat nach beiderseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Anmerkung: nimmt der
Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem
Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher –
gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht
gemäß § 3 KSchG.
2. Das Rücktrittsrecht
bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3a KSchG)
Der Verbraucher kann
von seinen Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten,
wenn
- ohne seine Veranlassung
- maßgebliche
Umstände,
- die vom Unternehmer
als wahrscheinlich dargestellt wurden,
- nicht oder
in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
Maßgebliche Umstände sind
- die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten
- steuerliche
Vorteile
- eine öffentliche
Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Das Rücktrittsrecht
beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den
Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich
belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat
nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Ausnahmen
vom Rücktrittsrecht :
- Wissen oder Wissenmüssen
des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
- Im einzelnen
ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig
nicht abdeckbar)
- Angemessene
Vertragsanpassung.
X. Das Rücktrittsrecht
beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG
Mit dem Bauträgervertragsgesetz
wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu
entrichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen
bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge
anzuwenden , bei denen Vorauszahlungen von mehr als € 145,- pro
m² Nutzfläche zu leisten sind.
Der Erwerber kann
von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger
nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:
1. alle wesentlichen
Informationen über den Vertragsinhalt (§ 4 Abs. 1);
2. wenn allfällige
Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich (§
8) ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen, den
vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
3. wenn die
Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7, Abs. 6, Z 2 erfüllt
werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung der
inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechend gesetzliche
Bestimmung;
4. wenn die
Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7, Abs. 6, Z 3 erfüllt
werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung
gewährleistenden Vereinbarungen;
5. wenn die
Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7, Abs. 6, Z 4 erfüllt
werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.
Der Rücktritt
ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt
mit dem Tag, an den der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung
und die oben in Punkt 1-5 genannten Informationen sowie eine Belehrung
über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht
erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung
des Erwerbers.
Darüber hinaus
kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten,
wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrundegelegte Wohnbauförderung
ganz oder in erheblichen Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen
nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu
erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom
Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig
oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht
erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens
einen Monat nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der
Wohnbauförderung.
Der Erwerber kann
den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber
schriftlich erklären. Für die Rücktrittserklärung
gilt § 3 Abs. 4KSchG sinngemäß. Rechte des Erwerbers,
die Aufhebung oder Änderung des Vertrages nach anderen Bestimmungen
zu verlangen, bleiben unberührt.
Der Rücktritt
gilt im Fall des § 2 Abs. 4 auch für den mit dem Dritten geschlossenen
Vertrag.
Eine an den Immobilienmakler
gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes
gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen
Maklervertrages.
Die Absendung der
Rücktrittserklärung am letzten Tag (Datum des Poststempels)
genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung
eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer
Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers
erkennen lässt.
1. Grunderwerbssteuer
vom Wert der Gegenleistung. 3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung
in Sonderfällen möglich)
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) 1,0 %
3. Kosten der Vertragseinrichtung und grundbücherlichen Durchführung
nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.
4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren
(länderweise unterschiedlich )
5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen
– Mögliche Übernahme durch den Erwerber:
Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde
(Aufschließung und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes)
sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon
etc.)
7. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)
A.) bei Kauf,
Verkauf oder Tausch von bei einem Wert von
· Liegenschaften
oder Liegenschaftsanteilen - bis € 36.336,- .............................................. je 4 %
· Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder - von € 36.337,- bis € 48.448,- € 1.453,-
vereinbarungsgemäß
begründet wird - ab € 48.449,- .............................................. je 3 %
· Unternehme aller Art jeweils zuzüglich 20 % USt.
· Abgeltung für Superädifikate auf einem Grundstück
B.) bei Optionen:
50% der Provision
gem. Punkt 7.A..), welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigen
angerechnet werden.
II. Nebenkosten
bei Hypothekardarlehen
1. Vergebührung
des Darlehensvertrages ( § 33 TP 8 Gebg)............................................................0,8 %
bei Kontokorrentkrediten
mit einer Laufzeit über 5 Jahre ....................................................................1,5 %
% Grundbuchseintragungsgebühr.......................................................................1,2 %
2. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung .................................................0,6 %
3. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen
Urkundenerrichters
4. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
5. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
6. Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2 % der Darlehensummenicht
übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung
gemäß § 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang,
so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme
nicht übersteigen.
III. Steuerliche Auswirkung bei Veräußerung
1. Veräußerungs-
und Spekulationsgewinnsteuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht
a) Bei Veräußerung
einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig
vom Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige
Veräußerungsgewinne entstehen.
b) Bei Veräußerung
einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut)
innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist)
unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn)
beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des
Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte
Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten
(zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich
steuerfreier Subventionen i.S. des § 28 Abs. 6 EStG 1988 gegenüberzustellen.
Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb
von 10 Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen
wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs.
3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen
noch nach den bis 31.12. 1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs.
2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Hat der Veräußerer
die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben,
so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung
durch den Rechtsvorgänger. Die von Veräußerer zu entrichtende
Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts-
oder Schenkungssteuer ermäßigt.
2. Ausnahmeregelungen
beim Spekulationsgewinn
a.) Einkünfte
aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen
(samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung
mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von
der Besteuerung ausgenommen.
b.) Bei selbst hergestellten
Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende
Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c.) Bei Veräußerung
von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn
nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich
10%.
3. Besondere
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
Wurden innerhalb von
15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen
(Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw.
15 Jahre oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 auf 10 Jahre
verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfrei Rücklagen verrechnet,
so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten
Abschreibung und der rechnerischen “Normal-AfA” für Herstellungsaufwand
als “besondere Einkünfte aus Vermietung” nach zu versteuern.
Wenn seit dem 1. Jahr für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel-
und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens 6 weitere
Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese “besonderen
Einkünfte” beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang
zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
4. Verlust
der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer
für Instandhaltungs-, Instandsetzung- und Herstellungsaufwendungen
einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß §
28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG
1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das
Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend
gemachten Zehntel- bzw., Fünfzehntelbeträgen für den Verkäufer
und den Käufer verloren (Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).
5. Vorsteuerberichtigung
und Umsatzsteuer
Vorsteuerbeträge,
resultierend aus Anschaffung- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus
Großreparaturen sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb
der nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer
Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung
vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zu Kaufpreis zusätzlich
in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist,
muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
6. Steuerfreie
Rücklagen”
gemäß §
11 oder § 28 Abs. 5 EStG 1988 bzw. § 28 Abs. 3 EStG 1972 sind
im Fall der Veräußerung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig
aufzulösen. (Auflösung sonst bis 31.12.1998 gemäß
Strukturanpassungsgesetz).
7. Verkauf
von Waldgrundstücken
Die stillen Reserven
aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.
IV. Nebenkosten
bei Baurechten
Höchstbetrag
der Provision, der sonstigen Vergütung in Prozenten des auf die Dauer
des vereinbarten Baurechtes entfallenen Bauzinses
Dauer von 10
bis 30 Jahren ...........................................................3%,
über 30 Jahre ......................................................2%.
Der Höchstbetrag
darf höchstens von einem Baurecht für 45 Jahre berechnet werden.
V. Nebenkosten
Mietverträge
1. Vergebührung
des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1 % des auf die Vertragsdauer
entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt.), höchstens das 18fache
des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahreswertes.
Für den zweiten und jeden weiteren Bogen der Urkunde ist eine feste
Gebühr von derzeit je EUR 13,08 zu veranschlagen. Ab 01.07.1999
ist der Bestandsgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter,
Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen
und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude
oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind
die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes
begrenzt.
2. Vertragserrichtungskosten
nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
3. Vermittlungsprovision
Für die Berechnung
der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser besteht aus:
- Haupt- oder Untermietzins
- anteilige
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
- Anteil für
allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift)
- allfälliges
Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände
oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters
A. Vermittlung
durch Immobilienmakler, der Höchstprovision zuzüglich 20 % USt.
nicht gleichzeitig
Verwalter des Gebäudes bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiete
an Wohnungen,
ist in dem sich der Mietgegenstand befindet. Einfamilienhäusern und
Geschäftsräumen aller Art
Vermieter
Mieter
Vertragsdauer über
3 Jahre 3 Bruttomonatsmietzinse 3 Bruttomonatsmietzinse
Vertragsdauer 3 Jahre 3 Bruttomonatsmietzinse 2 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls + 5 % der besonderen Abgeltungen
B. Untermietverträge
über einzelne Wohnräume unabhängig von der Dauer 1 Bruttomonatsmietzins
1 Bruttomonatsmietzins
C. Vermittlung
durch Immobilienmakler, der Höchstprovision zuzüglich 20 % USt.
gleichzeitig Hausverwalter des Gebäudes ist, bei Haupt-
oder Untermietverträgen über Wohnungen (auch Eigentums in dem
sich der Mietgegenstand befindet wohnungen), wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer
der Liegenschaft ist
Vermieter Mieter
unabhängig von der Dauer 2 Bruttomonatsmietzinse 2 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls + 5 % der besonderen Abgeltungen
Haupt- oder Untermietverträge
über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber
nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge
über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die
Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter
des betreffenden Gebäudes ist. Für die Berechnung der Provisionsgrundlage
ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten
sind ebenso wenig mit einzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von
Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen
Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden
darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).
Eine Provision für
besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich
mit dem Vormieter vereinbart werden.
VI. Nebenkosten Pachtverträge
1. Vergebührung
des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1% des auf die Vertragsdauer
entfallenen Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen
Jahresbruttopachtzinses. Für den zweiten und jeden weiteren Bogen
der Urkunde feste Gebühr von derzeit 180,--.
2. Vertragserrichtungskosten
nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
3. Vermittlungsprovision
a.) Pachtverhältnisse
insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
Für die Vermittlung
der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden
Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz
des auf die Pachtdauer entfallenen Pachtschillings festgelegt ist.
Bei unbestimmter Pachtdauer .............................5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtschillings
Bei bestimmter Pachtdauer bis zu 6 Jahren 5%, bis zu 12 Jahren 4%, bis
zu 24 Jahren 3%, über 24 Jahre 2%jeweils + 20% USt.
Für die Vermittlung von Zubehör darf zusätzlich jeweils
eine Provision von 3% des Gegenwertes plus USt. Vereinbart werden.
b.) Unternehmenspacht
Bei unbestimmter Pach...............................................3-facher monatlicher Pachtschilling
Bei bestimmter Pachtdauer bis zu 5 Jahren 5%, bis zu 10 Jahren 4%, über
10 Jahre 3% jeweils plus USt.
Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenständen
darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5% des vom Pächter
hierfür geleisteten Betrages vereinbart werden.
VII. Grundlagen
der Maklerprovision§ 6 Abs 1, 3 und 4, § / Abs 1, §§
10 und 15 Maklergesetz
§ 6. (1) Der
Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet,
dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße
verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
(4) Dem Makler steht
keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäftes
wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft
wirtschaftlich einen Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei
einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis
zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der
Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der
Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber
unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch
auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes.
Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der Provisionsanspruch
und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden
mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung
oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen
dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat,
ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision
und nur für den Fall zulässig, dass
1. Das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande
kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf
einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt
ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
2. mit dem vom
Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft
zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäftes in den Tätigkeitsbereich
des Maklers fällt;
3. das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer
anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom
Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat
oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit
einer anderen Person zustande kommt, weil
der vermittelnde Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben
hat, oder
4. das Geschäft
nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches
oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt
wird.
(2 ) Eine solche Leistung
kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart
werden, dass
1. der Alleinvermittlungsauftrag
vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst
wird ;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrag
vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten
Makler Zustandekommen ist, oder
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags
auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber
beauftragten Makler Zustandekommen ist. (3) Leistungen nach Abs. 1 und
Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.
Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen
mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.
VIII. Konsumentenschutzbestimmungen
§ 30b KSchG:
Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber,
der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers
eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er
als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch
den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenen
Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe
der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges
wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des
§ 6, Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler
kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat
diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher
Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht
entsprechend richtig zustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten
nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum
vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG. Aufgrund
des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch
ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler
tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur
für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig,
hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
IX. Rücktrittsrechte: Rücktritt vom Immobiliengeschäft
nach 30 a des KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde) der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und entweder
seine Vertragserklärung
- am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
- seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandsrechtes (insbesondere
Mietrechtes) eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums
gerichtet ist, und zwar
- an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft,
die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
- zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder
eines nahen Angehörigen dienen soll;
kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt
erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung
und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, d.h. entweder am Tag nach
Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung
später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt.
Das Rücktrittsrecht
erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen
Besichtigung.
Die Vereinbarung
eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist
nach § 30 a KSchG ist unwirksam.
1. Rücktrittsrecht
bei “Haustürgeschäften” nach § 3 KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde),
der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
- weder in den Geschäftsräumen
des Immobilienmaklers abgegeben
- noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages
mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat,
kann bis zum Zustandekommen
des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt
erklären. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn dem Verbraucher
eine “Urkunde” ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des
Unternehmens, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben
und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. Das
Rücktrittsrecht erlischt bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung
erst einen Monat nach beiderseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Anmerkung: nimmt der
Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem
Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher –
gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht
gemäß § 3 KSchG.
2. Das Rücktrittsrecht
bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3a KSchG)
Der Verbraucher kann
von seinen Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten,
wenn
- ohne seine Veranlassung
- maßgebliche Umstände,
- die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
- nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
Maßgebliche Umstände sind
- die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten
- steuerliche Vorteile
- eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Das Rücktrittsrecht
beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den
Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich
belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat
nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Ausnahmen
vom Rücktrittsrecht :
- Wissen oder Wissenmüssen
des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
- Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig
nicht abdeckbar)
- Angemessene Vertragsanpassung.
X. Das Rücktrittsrecht
beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG
Mit dem Bauträgervertragsgesetz
wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu
entrichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen
bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge
anzuwenden , bei denen Vorauszahlungen von mehr als € 145,- pro
m² Nutzfläche zu leisten sind.
Der Erwerber kann
von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger
nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:
1. alle wesentlichen
Informationen über den Vertragsinhalt (§ 4 Abs. 1);
2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers
schuldrechtlich (§ 8) ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert
werden sollen, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7, Abs.
6, Z 2 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung
der inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechend gesetzliche
Bestimmung;
4. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7, Abs.
6, Z 3 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige
Sicherung gewährleistenden Vereinbarungen;
5. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7, Abs.
6, Z 4 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung
mit dem Kreditinstitut.
Der Rücktritt
ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt
mit dem Tag, an den der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung
und die oben in Punkt 1-5 genannten Informationen sowie eine Belehrung
über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht
erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung
des Erwerbers.
Darüber hinaus
kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten,
wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrundegelegte Wohnbauförderung
ganz oder in erheblichen Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen
nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu
erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom
Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig
oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht
erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens
einen Monat nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der
Wohnbauförderung.
Der Erwerber kann
den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber
schriftlich erklären. Für die Rücktrittserklärung
gilt § 3 Abs. 4KSchG sinngemäß. Rechte des Erwerbers,
die Aufhebung oder Änderung des Vertrages nach anderen Bestimmungen
zu verlangen, bleiben unberührt.
Der Rücktritt
gilt im Fall des § 2 Abs. 4 auch für den mit dem Dritten geschlossenen
Vertrag.
Eine an den Immobilienmakler
gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes
gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen
Maklervertrages.
Die Absendung der
Rücktrittserklärung am letzten Tag (Datum des Poststempels)
genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung
eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer
Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers
erkennen lässt.
|